Bøkebloggen skrev 19 januar 2023 saken «Hvorfor ble prisen på Torget 1 satt til kr 70 mill når anbefalingen var kr 40-60 mill? Les hele saken her.
Kjøpet av Torget 1 Larvik AS er politisk behandlet to ganger tidligere, henholdsvis i KST- 157/21 og KST- 076/22.
Neste uke skal saken på nytt behandles av politikerne i formannskapet. Denne nye behandlingen skyldes at 5 av formannskapets medlemmer har bedt om at Torget 1 settes på sakskartet.
Kontraktsmøte Torget 1 Foto: larvik.kommune.no
1) Leietakere og leietid
2) Kostnadsomfang og tidsperspektiv for oppgraderinger
3) Konsekvenser av et salg av Torget 1 Larvik AS
4) Orientering om verdigrunnlaget for kjøpesummen
Grunnlaget for kjøpet er grundig redegjort for gjennom saksfremlegget og behandlingen av de to tidligere politiske sakene.
Hildegunn Sørbø Foto: larvik.kommune.no
Leietakere og leietid
«Det er i dag 15 leietakere i bygget. Disse har, som det også fremgikk i de tidligere politiske behandlingene av kjøpet, en varierende lengde på sine leieforhold. Leieperioden for leietakerne har en utløpstid fra 30/7-2024 til 31/12-2036. I tillegg er det for flere avleietakerne gitt en rett til forlengelse, fornyelse eller fortrinn til videre leie, noe som kan øke leietiden ytterligere. Årlig leieinntekt for 2023 er budsjettert av tidligere eier med NOK 3 600 000,-.»
Kostnadsomfang og tidsperspektiv for oppgraderinger
«Som det fremgår av saksfremlegget til KST 076/22 var det ikke tatt endelig stilling til hva bygget skal benyttes til. Det fremgår dog at beliggenheten må anses å være meget god for et fremtidig rådhus. Selskapet og dermed eiendommen har vært i kommunalt eie i kun 2 måneder og det foreligger fortsatt ikke avklaringer om kommunens benyttelse av bygget. Omfanget av nødvendige oppgradering vil være avhengig av hvilken bruk som velges, og hvilke tilpasninger som vil kreves. Dette vil igjen være helt avgjørende for kostnadsomfanget og tidsperspektivet for oppgraderinger og tilpasninger.»
Konsekvenser av et salg av Torget 1 Larvik AS
«Ved et salg av selskapet vil den økonomiske risikoen i hovedsak være den eventuelle negative differansen mellom den betalte kjøpesum og salgssummen som oppnås ved salget. Dette vil dermed være avhengig avmarkedssituasjonen på tidspunktet for salget. Renteoppgangen i den senere tid vil kunne innebære økt risiko. Et salg vil på den annen side redusere finanskostnadene som oppsto ved kjøpet avselskapet.»
«Et salg vil videre innebære at Larvik kommune ikke får innfridd intensjonene med dette strategiske kjøpet slik de fremkommer av de tidligere politiske sakene om kjøpet. Dette omfatter intensjonen med er å sikre torgområdet som aktivitetssentrum, sikre fleksibilitet i kommunal virksomhet i sentrumskjernen og sørge for kommunalt initiativ til eiendomsutvikling i et fortsatt uavklart område. I tillegg vil et salg kunne skape en risiko for at kommunen ikke vil få til en rådhusløsning i det området som byplanleggingen legger opp til.»
Orientering om verdigrunnlaget for kjøpesummen
«Muligheten for kjøpet av eiendommen ble tilbudt Larvik kommune utenfor markedet. Dette fremkommer i saksfremlegget i KST- 076/22: «kommunen er eneste aktuelle kjøper, og at eier vil beholde selskapet og eiendommen dersom kjøpsavtale med kommunen ikke inngås». Dette innebærer at man ikke får fastslått den faktiske markedsverdien på salgstidspunktet, da dette kun lar seg fastslå gjennom et salg i markedet. Den avtalte kjøpesum på NOK 70 000 000,- var i samsvar med en av de foreliggende verdivurderinger, og over en tidligere verdivurdering og en takstmanns gjennomgang av den foreliggende verdivurdering. Tilbudt kjøpesum fra selger ble akseptert med grunnlag i en totalvurdering av de foreliggende vurderinger og rapporter sammenholdt med det entydige politiske vedtaket i KST-076/22.»
Vurderinger og konsekvenser
«Når det gjelder leietakersituasjonen og deres kontraktsfestede leietider er det stor variasjon. Som det fremgår i de tidligere politiske sakene vil tilgjengeligheten variere i bygget og i etasjene. Flere leietakere har langvarige kontraktsfestede leieforhold som vil måtte respekteres, og som innebærer at fullstendig kommunal utnyttelse ligger langt frem i tid.»
«Markedsverdien av en eiendom kan kun fastsettes gjennom et gjennomført salg i markedet. Verdivurderinger og verditakster foretatt av meglere og takstmenn er ikke en fastsettelse av markedsverdien, men deres vurdering av hva prisen for en eiendom antas å ville ha i markedet. Dette med grunnlag i deres kjennskap til eiendomsmarkedet på vurderingstidspunktet.»
«Ved et salg utenfor markedet som i dette tilfellet, vil derfor en kjøper måtte foreta egne vurderinger av de foreliggende verdivurderinger og annen informasjon om salgsobjektet. Dette må igjen vurderes opp mot grunnlaget og intensjonen med kjøpet. I dette kjøpet var tilbudt kjøpesum fra selger på 70,0 MNOK, en kjøpesum som var i samsvar med en av verdivurderingene og over en tidligere verdivurdering og en takstmanns vurdering. Tilbudt kjøpesum ble akseptert med grunnlag i de foreliggende rapporter og vurderinger, sammenholdt med det entydige politiske vedtaket i KST- 076/22.»
«Når det gjelder behovet for fremtidig oppgradering av bygningsmassen, eventuelt påbygg og tilbygg, er dette ennå ikke avklart. Dette vil kreve en grundig og omfattende planlegging både av hva bygget skal inneholde og når dette er aktuelt og mulig å iverksette. Denne planleggingsprosessen vil igangsettes og foreslåtte løsninger for fremtidig utnyttelse av eiendommen vil forelegges for politisk behandling. Dette innebærer at det på nåværende tidspunkt ikke foreligger økonomiske oversikter over kostnadsomfanget med oppgradering og tilpasning.»
«I utgangspunktet vil Torget 1 Larvik ASnår som helst kunne selges. Den økonomiske risikoen ved et salg vil i hovedsak være knyttet til den eventuelle negative differansen som oppstår mellom kjøpesum og oppnådd salgssum på salgstidspunktet. Tilstanden i eiendomsmarkedet på tidspunktet for et salg vil med andre ord være avgjørende. Det økte rentenivået vil ved et salg i den nærmeste fremtid være et forhold som vil kunne øke denne risikoen. Et salg vil på den annen side bidra til en reduksjon i de årlige finanskostnadene for Larvik kommune som eier av Torget 1 Larvik AS.»
«Et salg vil dog videre innebære at intensjonene bak dette strategiske kjøpet ikke nås, noe som kan få negativ betydning for aktivitetsnivået og utviklingsinitiativet i byens Torgområde.»
«Gjennom ervervet av Torget 1 har kommunen gitt seg selv en fremtidig rådhusløsning i sentrum, i det området som byplanleggingen legger opp til at et slikt bygg skal ligge. Ved ikke å beholde eiendommen vil kommunen kunne komme i en situasjon hvor etablering av et rådhus i sentrum ikke lar seg gjennomføre.» Les hele innstillingen til møtet her, Torget 1
