Søknad om rammetillatelse fasadeendring og endret plassering i høyde. Søknad om dispensasjoner.

«Det søkes her om endring av sist godkjente hytte i Lamøya 71, herunder fasadeendring, terrengendring og endring av hyttas plassering i høyde over havet. Søknaden er en følge av tidligere sakshistorikk, og vi viser til brev av 29.11.2024 fra Virksomhet innbyggerkontakt og byggesak (heretter Byggesak) der sakshistorikken er gjengitt. I samme brev er tiltakshaver gitt pålegg om retting til sist godkjent situasjon, etter at tiltakshaver trakk sist innsendte søknad og påfølgende klage. I brevet gir Byggesak også en begrunnelse for pålegget. Vi gjør likevel her en kort oppsummering av de viktigste punktene i brevet og gir et kort tilsvar:»

• Byggesak omtaler sist innsendte søknad om plassering av hytta slik den ble bygget, og mener at dette er samme forhold som tidligere overprøvd i Lagmannsretten, hvor det ble konkludert med at dispensasjon ikke kunne gis.

o Vår kommentar: Vi viser i denne søknaden til nye opplysninger: Vi kan dokumentere konsekvensene av å gjennomføre sist godkjente tegninger av desember 2004. De nye opplysningene i saken er så vesentlige at de vil kunne endre utfallet av saken. Derfor må forholdet vurderes på nytt gjennom behandlingen av denne søknaden. I tillegg søker vi om fasadeendring av takoppbygget, som ikke tidligere er omsøkt og vurdert.

• Byggesak uttaler at det er vanskelig å dokumentere tidligere terreng på tomta, fotodokumentasjon er for unøyaktig, og at en ikke uten videre kan legge rekonstruksjoner av terrenget (fra tiltakshaver) til grunn.

o Vår kommentar: Vi har ved hjelp av dagens digitale teknologi, samt målinger av sikre punkter på tomta, kunne rekonstruere opprinnelig terreng fra før 2005. Rekonstruksjonen er presis nok til å sammenligne sist godkjent terreng opp mot opprinnelig terreng.

• Byggesak viser til Lagmannsrettens vurdering om at når hytten ligger høyere i terrenget, så påvirker dette omgivelsene negativt.

o Vår kommentar:Dersom Lagmannsretten hadde hatt opplysningene vi her har lagt fram, ville de måtte vurdere konsekvensene av en høyere plassering i terrenget opp mot konsekvensene av å gjennomføre allerede godkjente situasjon i henhold til tegninger av desember 2004.

• Ikke godkjente oppfyllinger og forstøtningsmur med trapp må fjernes. Terrenget mellom uberørt strandareal og terrengets kotehøyde ved hytten som angitt på tegningene datert desember 04, må tilpasses terrenglinjen som vist på snittet til høyre nedenfor. Terrenget skal gis en naturlig tilpasning.

Tiltak i denne søknaden.Vi søker om tillatelse til følgende endringer:

1. FASADEENDRING

Det søkes om å fjerne takoppbygget på tidligere godkjent hytte til erstatning for et tilnærmet flatt overlys. Endringen vil gjøre hyttas silhuett mot sjøen mindre. Dette vil være positivt for opplevelsen av landskapet fra sjøen og dermed være en positiv fordel for allmennhetens interesser i strandsonen.

2. REKONSTRUKSJON AV OPPRINNELIG TERRENG

Det søkes om en tilbakeføring til opprinnelig terreng rundt hytta slik det var før 2005. Som denne søknaden viser, fører rammetillatelsen av 2005 til en senking av deler av eksisterende terreng på tomta med opptil 0,9 m (+/- 0,3 m), en endring som mest sannsynlig var utilsiktet. Vi mener dette fører til et svært uheldig terrenginngrep i strandsonen, som vi ønsker å unngå. Omsøkt tiltak vil reparere dette forholdet, og føre til en bevaring/gjenetablering av tilnærmet opprinnelig, mer naturlig terreng i strandsonen.

Statsforvalteren og retten har fastslått at sist godkjente situasjon fremgår av tegninger av 2004, hvor påsatte mål for kotehøyde er bestemmende for plassering av tiltaket. En rekonstruksjon av opprinnelig terreng vil da få noe høyere kotemål for terrenget inn mot hytta for at terrenginngrepet. skal unngås. Ettersom det store terrenginngrepet som følger av disse kotemålene følgelig er godkjent, vil en rekonstruksjon av opprinnelig terreng medføre behov for dispensasjon fra byggeforbudet i strandsonen.

3. HYTTAS HØYDEPLASSERING OVER TERRENGET

Fordi vi ønsker å gjenetablere opprinnelig terreng rundt hytta, må hytta (som godkjent i 2005) heves slik at den får en plassering i tråd med rekonstruert terreng. Søknaden omfatter derfor å heve hyttens plassering i høyden over havet med 85 cm, målt ut ifra hovedtakets topp fasadevegg.

Ettersom godkjent situasjon av 2005 aldri ble gjennomført, vil tiltaket vi nå søker om kun medføre retting av avvik fra det rekonstruerte terrenget før 2005. Terrenget i forkant av hytta vil dermed komme på sitt opprinnelige nivå, mens ulovlig utførte terrengoppfyllinger, inkludert støttemurer, som avviker fra denne søknaden vil bli fjernet i tråd med pålegg om retting.

Ulovligheter som ikke inngår i søknaden – men som vil rettes

Det er allerede utført tiltak på tomta, som ikke ble omsøkt og godkjent i rammetillatelse av 2005. Alle disse, unntatt hyttas høydeplassering (jf. denne søknaden), vil rettes i tråd med pålegget i brev av 29.11.2024. Forholdene gjelder reduksjon av bruksareal tilbake til godkjent BRA fra 2005 og at kjeller tilbakeføres til ikke medregnet areal, glasstak fjernes, mur langs eiendomsgrensen i nordvest lang stien fjernes, støttemur og trapp mot sjø med bakenforliggende oppfylling fjernes og plattinger reduseres i størrelse.

Det er særlig viktig å merke seg at denne søknaden ikke medfører at hytta får en større kjeller, eller økt takhøyde i kjeller, og derfor vil ha samme BRA som godkjent hytte av 2005. Hytta ble originalt godkjent med to etasjer over to nivåer: To hovedplan, en hems og et kjellerplan.

Les hele den 16 siders søknaden her. Og alle vedlegg her.